مدخل :
لقد ظهرت العديد من التعريفات لقوانين التهيئة والتعمير ،وان تعددت هذه
التعريفات الى أن المفهوم الأساسي الذي جاءت من أجله هذه القوانين يبقى متقارب
،ويمكن تعريفها على أنها تلك القوانين التي تهدف الى تحقيق نظام عمراني متكامل
ومتوازن وذلك من خلال سعيها الى التوفيق بين المصلحة الخاصة للأفراد في البناء
باعتبارها مصلحة مشروعة ،والمصلحة العامة للمجتمع ،بحث توفر هذه القوانين الحد
الأدنى من الرقابة على هذه الأعمال .
ولقوانين التهيئة والتعمير فرعين أساسين هما التعمير التنظيمي أو الجماعي
،والتعمير الفردي ولهذا سنقسم دراستنا الى فصلين الأول نتكلم فيه عن التعمير
التنظيمي والثاني نتكلم فيه عن التعمير الفردي .
الفصل الأول : التعمير التنظيمي أو
الجماعي
من خلال التعمير التنظيمي يمكن معرفة السياسة التي تنتهجها الدولة في
البناء والتعمير ،انطلاقا من اعتمادها على وسائل خاصة للتهيئة والتي تتجسد وفق ما
يسمى المخططات العمرانية والتي يمكن من خلالها تفعيل قوانين البناء والتعمير على
أرض الواقع باعتبارها مجموعة من القواعد
المفروضة على الجماعات المحلية وتظهر أهميتها في اتصالها الوثيق بجميع القطاعات
التي لها علاقة بالبناء والتعمير والتي تعد في مجملها قطاعات حساسة واستراتيجية
وحسب المادة 16 من قانون التهيئة والتعمير 90/29
التي تنص على أنه من خلال هذه المخططات يمكن وضع سياسة عمرانية محكمة تعمل
على حماية الأشياء والممتلكات والتجهيزات والهياكل القانونية وهذا انطلاقا
من الموازنة ما بين قطاع السكن والفلاحة والصناعة وأيضا وقاية المحيط والأوساط
الطبيعية والتراث الثقافي والتاريخي ،والتي لا تتأتى إلا باحترام مبادئ وأهداف
السياسة الوطنية للتهيئة العمرانية ،والتي تعد من صميم التعمير التنظيمي من خلال
ايجاد مخططات عمرانية تختلف من مكان الى آخر حسب السياسة العمرانية المنتهجة.
والجزائر عرفت فكرة المخططات العمرانية باعتبارها أدوات التعمير المتمثلة
في المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير ومخطط شغل الأراضي ،وسنتكلم عنهما في مبحثين
مستقلين .
المبحث الأول : المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير P.D.A.U
المطلب الأول :مفهوم المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير
أولا تعريف المخطط التوجيهي للتهيئة
والتعمير :وفقا لما جاء في قانون التهيئة والتعمير 90/29 والمرسوم التنفيذي 91/177
المتضمن كيفية إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير،فإنه يمكن تعريف المخطط
التوجيهي للتهيئة والتعمير بأنه أداة للتخطيط المجالي والتسيير الحضري ويحدد
التوجيهات الأساسية للتهيئة العمرانية للبلدية المعنية أو البلديات المعنية ،يأخذ
بعين الاعتبار تصاميم التهيئة ومخططات التنمية ويضبط الصيغ المرجعية لمخطط شغل الأراضي المادة 16 من 90/29 .
ويتجسد هذا المخطط في نظام مرفق عل تقرير توجيهي
ومستندات بيانية مرجعية من خلالها :
·
يحدد التخصيص العام
للأراضي على مجموع تراب البلدية أو مجموعة من البلديات حسب القطاع .
·
يبين طريقة توسع
المباني السكنية وتمركز المصالح والنشاطات وطبيعة موقع التجهيزات الكبرى والهياكل
الأساسية .
·
يحدد مناطق التدخل في
الأنسجة الحضرية والمناطق الواجب حمايتها .
·
يقسم المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير المنطقة
التي يتعلق بها إلى قطاعات .
ثانيا
قطاعات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير:
1-
القطاعات
المعمرة ......المادة 20 من قانون 90/29
تشمل القطاعات
المعمرة كل الأراضي وان كانت غير
معمرة جميع التهيئات التي تشغلها بنايات مجتمعة ومساحات فاصلة بينها
2-
القطاعات
المبرمجة للتعمير ......المادة 21 من قانون 90/29
هي القطاعات المخصصة
للتعمير على الأمدين القصير والمتوسط في
آفاق 10 سنوات حسب جدول من الأولويات .
3-
قطاعات
التعمير المستقبلية :.....المادة 22 من قانون 90/29
تشمل الأراضي المخصصة
للتعمير على المدى البعيد في آفاق 20 سنة
4-
القطاعات
الغير قابلة للتعمير .......المادة 23 من قانون 90/29.
هي القطاعات التي تكون
حقوق البناء منصوص عليها ومحددة بدقة وبنسب تتلائم مع الاقتصاد العام لهذه
القطاعات .
المطلب الثاني
:إجراءات المصادقة على المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير(مراحل إعداده)
يتم اعتماد P.D.A.U بعد إتباع مجموعة من الإجراءات حددها المرسوم
التنفيذي 91/177 المحدد لإجراءات إعداد P.D.A.U والمصادقة عليه ،ومحتوى الوثائق المتعلقة به المعدل
والمتمم ،وتتمثل هذه الإجراءات في :
1- إجراء مداولة من المجلس الشعبي البلدي المعني أو
المجالس الشعبية المعنية ولابد أن تتضمن هذه المداولة حسب المادة 02 من المرسوم
التنفيذي 91/176 ما يلي :
·
التوجيهات الأساسية
التي تحددها الصورة الإجمالية للتهيئة ومخطط
التنمية بالنسبة للتراب المقصود .
·
كيفية مشاركة الإدارات
العمومية والهيئات والمصالح العمومية والجمعيات المعنية بإعداد هذا المخطط .
·
القائمة المعتمدة
للتجهيزات ذات الفائدة العمومية في إطار تنفيذ المادة 13 من القانون 90/29 والتي
تنص على ما يلي <<يتكفل المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير ومخطط شغل الأراضي
ببرامج الدولة والجماعات الإقليمية والمؤسسات والمصالح العمومية وتفرض المشاريع
ذات المصلحة الوطنية نفسها على المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير وعلى مخطط شغل
الأراضي >>.
2- لابد من تبليغ المداولة إلى الوالي المختص إقليميا
وتنشر لمدة شهر واحد بمقر المجلس أو المجالس الشعبية البلدية المعنية المادة 03 من
المرسوم التنفيذي 91/177 .
3- صدور قرار التحديد للمحيط الذي يدخل فيه المخطط
والجهة المخولة لها صلاحية هذا القرار هي :
·
الوالي :إذا كان التراب
المعني تابع لولاية واحدة .
·
الوزير المكلف بالتعمير
مع الوزير المكلف بالجماعات المحلية :إذا كان التراب المعني تابع لولايات مختلفة المادة 04 من المرسوم التنفيذي 91/177.
4- إذا كان P.D.A.U يشمل تراب بلدتين أو أكثر فان المادة 05 من المرسوم
التنفيذي 91/177 تسمح لرؤساء المجالس
الشعبية البلدية المعنية بإسناد مهمة إعداده إلى مؤسسة عمومية مشتركة بين البلديات
كما هو منصوص عليه في المادة 09 من قانون 90/08 المتعلق بالبلدية المعدل والمتمم .
5- قيام رئيس أو رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية أو المؤسسة العمومية المشتركة بين
البلديات باطلاع رؤساء المنظمات المهنية
ورؤساء الجمعيات المحلية كتابيا بقرار القاضي بإعداد P.D.A.U
ولهؤلاء المرسل إليهم مهلة 15 يوما ابتداء من تاريخ استلامهم للقرار للإفصاح عما إذا كانوا يريدون أن يشاركوا في إعداد
P.D.A.U وتعيين ممثليهم في حالة
ثبوت إرادتهم وحسب المادة 08 من المرسوم
التنفيذي 91/177 فانه يستشار وجوبا كل الإدارات العمومية والمصالح التابعة للدولة
المكلفة على مستوى الولاية ب:التعمير ،الفلاحة ، التنظيم الاقتصادي ،الري ،الأشغال
العمومية المواقع الأثرية والطبيعية ،البريد والمواصلات ،التهيئة العمرانية
والسياحية ،بالإضافة إلى كل الهيئات والمصالح العمومية المكلفة على المستوى المحلي
بتوزيع الطاقة ،النقل الماء .
6- بعد انقضاء مدة 15 يوما يقوم رئيس المجلس الشعبي أو
رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية بإصدار قرار يبين قائمة الإدارات العمومية
والهيئات والمصالح والجمعيات التي طلب استشارتها
بشأن مشروع المخطط .
7- حسب المادة 09 من المرسوم التنفيذي 91/177 على رئيس المجلس الشعبي البلدي أن يبعث
بمشروع المخطط إلى الجهات التي قبلت المشاركة وتعطى لها مدة 60 يوما لإبداء رأيهم
وملاحظاتهم ،وإذا لم تجب خلال هذه الفترة يعد رأيها موافقة .
8- حسب المادة 10 من المرسوم التنفيذي 91/177 بعد انقضاء مهلة 60 يوم يخضع مشروع
المخطط للاستقصاء العمومي نشره للجمهور
لمدة 45 يوم ويصدر رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني أو رؤساء المجالس العبية
المعنية قرار بهذا الصدد يتضمن :
·
تحديد المكان أو
الأماكن التي يمكن استشار مشروع المخطط فيه أو فيها
·
تعيين المفوض المحقق أو
المفوضين المحققين .
·
تعيين تاريخ انطلاق مدة
التحقيق وتاريخ انتهائه .
·
تحديد كيفية إجراء
التحقيق العمومي .
9- حسب المادة 11 من المرسوم التنفيذي 91/177 يجب نشر القرار الذي يعرض P.D.A.U على الاستقصاء العمومي
بمقر المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية طوال مدة الاستقصاء
وتبلغ نسخة من القرار إلى الوالي المختص .
10-
بعد انقضاء مدة
45 يوم يقفل سجل الاستقصاء طبقا
للمادة 13 من المرسوم التنفيذي 91/177 ولابد أن يكون هذا السجل موقع عليه من قل
المفوض المحقق بحيث يقوم هذا الأخير خلال 15 يوم الموالية بإعداد محضر قفل
الاستقصاء ويرسله إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني أو رؤساء المجالس الشعبية
البلدية المعنية مصحوبا بالملف الكامل الاستقصاء
مع استنتاجاته .
11-
حسب المادة 14 من
المرسوم التنفيذي91/177 يرسل المخطط مصحوبا بسجل الاستقصاء والنتائج التي استخلصها
المفوض المحقق وبعد المصادقة عليه بمداولة
رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني إلى الوالي المختص إقليميا الذي يتلقى رأي المجلس
الشعبي الولائي المختص خلال 15 يوم الموالية .
بعد كل الإجراءات السابقة تأتي مرحلة المصادقة
النهائية فحسب المادة 15 من المرسوم التنفيذي 91/177 يصادق على P.D.A.U مصحوبا برأي المجلس
الشعبي الولائي عملا بالمادة 27 من قانون 90/29 حسب الحالة :
·
بقرار من الوالي بالنسبة للبلديات التي يقل عدد سكانها عن
200ألف ساكن .
·
بقرار مشترك بين الوزير
المكلف بالتعمير ووزير الداخلية بالنسبة للبلديات التي يزيد عدد سكانها عن 200 ألف
ساكن ويقل عن 500ألف ساكن .
·
بمرسوم تنفيذي بالنسبة
للبلديات التي يكون عدد سكانها أكثر من 500ألف ساكن .
المبحث الثاني :
مخطط شغل الأراضي POS
المطلب الأول : مفهوم مخطط شغل الأراضي
POS
نظم المشرع الجزائري مخطط شغل الأراضي
POS
بصفة عامة في قانون التهيئة والتعمير 90/29
وتحديدا في القسم الثالث الذي جاء بعنوان أدوات التهيئة والتعمير وهذا من
المادة 31 إلى 38 منه ،أما بخصوص إجراءات إعداده فقد حددت بمقتضى المرسوم
التنفيذي 91/178 الذي يحدد إجراءات إعداد مخطط شغل الأراضي
POS
والمصادقة عليه ومحتوى الوثائق المتعلقة به المعدل والمتمم بمقتضى المرسوم
التنفيذي 05/318 المؤرخ في 10/12/2005
أولا تعريف مخطط شغل الأراضي
POS :
عرفته المادة 31/1 من قانون 90/29 بأنه <<المخطط الذي يحدد بالتفصيل في اطار P.D.A.U حقوق استخدام الأراضي والبناء >> من خلال
هذا التعريف نستنتج ان مخطط شغل الأراضي
هو المخطط الذي يحدد بالتفصيل قواعد استخدام الأراضي والبناء عليها وفقا
للتوجهات المحددة من طرف المخطط التوجيهي للتهيئةوالتعمير ،فبمقتضى مخطط شغل الأراضي
POS
يمكن تحديدالشكل الحضري لكل منطقة كتحديد المناطق السكنية ومناطق الخدمات والتجارة ومناطق الصناعة
والغابات والمساحات الخضراء والأراضي الفلاحية
وأماكن الراحة والترفيه ،كما يحدد نوع المباني المرخص بها وحجمها
وجهتها وحقوق البناء المرتبطة بملكية
الأراضي والارتفاقات المقررة عليها وهذا الذي أكدته المادة 31 من قانون 90/29 التي
حددت موضوع مخطط شغل الأراضي POS.
ثانيا موضوع مخطط شغل الأراضي
POS:
من خلال نص المادة 31 من قانون التهيئة والتعمير ف مخطط شغل الأراضي
POS
يتناول النقاط التالية (موضوعه):
·
التحديد بصفة مفصلة
للشكل الحضري ولحقوق البناء واستعمال الأراضي
لكل القطاعات المعنية .
·
تعيين الكمية الدنيا
والقصوى للبناء المسموح به المعبر عنها بالمتر مربع منالأرضية أو بالمتر مكعب من
الأحجام وأنماط البنايات المسموح بها
واستعمالاتها .
·
ظبط القواعد المتعلقة
بالمظهر الخارجي للبنايات .
·
تحديد الماحاتالعمومية
والمساحات الخضراء والمواقع المخصصة للمنشئات العمومية والمنشئات ذات المصلحة
العامة وكذلك تخطيطات طرق المرور .
·
تحديد الارتفاقات .
·
تحديد الأحياء والشوارع
والنصب التذكارية والمواقع والمناطق الواجب حمايتها وتجديدها واصلاحها .
·
تعيين مواقع الأراضي
الفلاحية الواجب وقايتها وحمايتها .
خلاصة :إن مخطط شغل الأراضي
POS
يعتبر أداة لضبط الصيغ المرجعية لرخصة البناء كونه يحدد ماهو مرخص وما هو غير مرخص
لأعمال البناء فلابد من إعادة الانسجام المطلق وعدم التضارب بينه وبين المخطط
التوجيهي للتهيئة والتعمير باعتبارها وسيلتين مكملتين لبعضهما البعض ومن خلالهما
يتم ضمان تنفيذ السياسة العامة التي تنتهجها الدولة في مجال التهيئة العمرانية .
المطلب الثاني إجراءات إعداد مخطط شغل الأراضي
POS:
يتم اعتماد مخطط
شغل الأراضي POS
بعد إتباع مجموعة من الإجراءات حددها المرسوم التنفيذي 91/178 وتتمثل هذه
الإجراءات في :
1- إجراء المداولة من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي أو
رؤساء الجالس الشعبية البلدية ،وحسب نص المادة 02 من المرسوم 91/178 لابد أن تتضمن
المداولة ما يلي :
·
تذكير بالحدود المرجعية
من مخطط شغل الأراضي الواجب إعداده وفقا لما حدده P.D.A.Uالمتعلق به.
·
بيان لكيفيات مشاركة الإدارات العمومية
والهيئات والمصالح العمومية والجمعيات في إعداد POS
2- حسب المادة 03 من نفس المرسوم لابد من تبليغ المداولة إلى الوالي المختص إقليميا مع نشرها لمدة شهر مقر المجلس الشعبي البلدي المعني
أو الجالس الشعبية البلدية المعنية .
3- حسب المادة 04 من نفس المرسوم صدور قرار يرسم حدود
المحيط الذي يتدخل فيه POS كما هو منصوص عليه في المادة 12من قانون 90/29
استنادا إلى ملف يتكون من مذكرة تقديم ومن المخطط الذي يعد على مقياس المخطط
التوجيهي للتهيئة والتعمير يعين حدود التراب المطلوب الذي يشمله مخطط POS والجهة المخولة لها هذا القرار هي :
·
الولي :اذا كان التراب
المعني تابع لولاية واحدة .
·
الوزير المكلف بالتعمير
مع الوزير المكلف بالجماعات المحلية إذا كان التراب المعني تابع لعدة ولايات
·
وحسب المادة 05من
المرسوم 91/178 إذا كان POS يشمل تراب بلديتين أو أكثر يمكن لرؤساء المجالس الشعبية
المعنية إسناد مهمة إعداد المخطط إلى مؤسسة عمومية مشتركة بين البلديات كما هو
منصوص عليه في المادة 09 من قانون البلدية
90/08 .
4- حسب نص المادة 06 من المرسوم 91/178 مبادرة رئيس
المجلس الشعبي البلدي أو رؤساء الجالس الشعبية البلدية أو المؤسسات العمومية
المشتركة في اعداد POS لاسيما فيما يخص متابعة الدراسات وجمع الآراء
والتشاور مع مختلف الهيئات والمصالح العمومية
والادارات العمومية والجمعيات المعتمدة لهذا الغرض ،وان كانت المقررات التي
تتخذها المؤسسة العمومية المشتركة بين البلديات لا تكون قابلة للتنفيذ الا بعد
مداولة المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية .
