تعريف العقار:
عرفته المادة 683 من القانون المدني" هو كل شيء مستقر بحيزه وثابت فيه
ولا يمكن نقله منه دون تلف فهو عقار وكل
ماعدا ذلك من شيء فهو منقول".
وقد ميز المشرع الجزائري بين العقار والمنقول في قانون الاجراءات المدنية
والادارية ،فأرجع ولاية النظر في القضايا العقارية للمحكمة المتواجد بها العقار
المتنازع عليه ،أما القضايا المتعلقة بالمنقول فولاية النظر تؤول للمحكمة المتواجد
بها موطن المدعي عليه.
أنواع العقارات: العقارات ثلاثة أنواع
أ- العقارات بطبيعتها :هي كل الأشياء التي يكون لها بالنظر الى كيانها موقع
ثابت وغير متنقل وهي تشمل الأرض وما يتصل بها على وجه الاستقرار من بنايات
ونباتات،فالأرض لايهم ان كانت زراعية أو غابية أو مخصصة للبناء ،والمباني أيضا
بمختلف أنواعها المنشئة على سطح الأرض أو باطنها، وبالنسبة للنباتات يجب أن تكون
متأصلة في الأرض أي تمتد جذورها في الأرض وتتصل بها اتصال يحول دون نقلها ، فلا
يمكن القول أن النباتات المغروسةفي اصيص أو أي وعاء آخر أنها عقار فهي تعتبر من
المنقولات .
ب-
العقارات بحسب الموضوع: حسب نص المادة 684 من
القانون المدني "يعتبر مالا عقاريا كل حق عيني على عقار بما في ذلك حق
الملكية وكذلك كل دعوى تتعلق بحق عيني على عقار". وتجدر الاشارة الى أن الحق
العيني قد يكون أصلي أو تبعي فالحقوق
العينية الأصلية تشمل حق الملكية ،حق
الانتفاع ،حق الارتفاق ،حق الاستعمال وحق
السكنى. أما الحقوق العينية
التبعية فتشمل الرهن الرسمي ،الرهن الحيازي حق التخصيص ،حق الامتياز.
فتعتبر هذه الحقوق أو الدعاوى عقارا اذا كان موضوعها عقار ،وتعتبر منقولا
اذا كان موضوعها منقول .
ت- العقارات بالتخصيص: حسب المادة 683/2من القانون المدني "غير أن
المنقول الذي يضعه صاحبه فيعقار يملكه رصدا لخدمة هذا العقار أو استغلاله يعتبر
عقارا بالتخصيص .
شروط صيرورة المنقول عقارا بالتخصيص :
-
أن يكون لدينا عقارا بطبيعته و منقولا
بطبيعته .
-
أن يكون كل من العقار والمنقول ملكا لشخص
واحد
-
أن يرصد هذا المنقول لخدمة العقار
-
توفر رغبة مالك العقارفي أن يخلق رابطة
بينهما
الأصناف القانونية للمكلية العقارية في
الجزائر
حسب نص المادة 23 من قانون التوجيه العقاري 90/25 فالملكية العقارية في
الجزائر تنقسم الى أملاك وطنية ،أملاك خاصة ،أملاك وقفية
1-
الأملاك الوطنية:
2-
الأملاك الخاصة : وتشمل الأملاك الخاصة
بالأفراد محمية من طرف الدستور ونصت عليها المادة 674 وما يليها من القانون المدني
،وتكون في شكل :
·
ملكية تامة : وهي التي يستجمع فيها المالك
السلطات الثلاث(حق التصرف،حق الاستعمال،حق الاستغلال) تكلمت عليها المواد من 674
الى 677 من القانون المدني ويمارس هذه الحقوق على ملكه
·
ملكية مجزأة :وهي التي يتنازل فيها المالك عن
حق الانتفاع لغيره فيمسك ملكية الرقبة ويتنازل عن حق الانتفاع الى غير بمعنى أن
ملكيته أصبحت مجزأة أو مقسمة الى قسمين .
·
الملكية المشاعة: إذا تعدد المالكون في
الشيءالواحد وكانت حصة كل واحد منهم غير محددة فهم مالكون على الشيوع
·
الملكية المشتركة :وهي الحالة القانونية التي
يكون عليها العقار المبني أو مجموعة العقارات المبنية والتي تكون ملكيتها مقسمة
الى حصص بين عدة أشخاص ،تشتمل كل واحدة منها على جزء خاص ونصيب في الأجزاء
المشتركة.المادة 747 من القانون المدني لا يجوز أن تكون الأجزاء المشتركة أو
الحقوق التابعة لها محل لدعوى التقسيم.
ماهية الملكية العقارية
تعريف الملكية :
حسب المادة 674 من القانون المدني فالملكية هي حق التمتع والتصرف في
الأشياء بشرط أن لا يستعمل استعمالا تحرمه القوانين والأنظمة .
وهنا نجد أن حق الملكية غير مطلق فهو مقيد بالمصلحة العامة
وعرفت أيضا الملكية في المادة 28من القانون 90/25 المتعلق بالتوجيه العقاري وهو مفهوم جديد حيث
أن الملكية تكون في شكل أملاك عقارية أو حقوق عينية عقارية(أملاك وحقوق عينية)
عناصر حق الملكية: من خلال التعريف السابق فعناصر حق الملكية هي
·
حق الإستعمال :هو استخدام الشيء فيما يصلح له
استخداما شخصيا .
·
حق الإستغلال :هوالقيام بالأعمال اللازمة
للحصول على ثمار الشيء .
·
حق التصرف :هوكل عمل من شأنه أن ينقل الملكية
أو هو كل عمل من شأنه أن يغير في ذات الشيء .
خصائص حق الملكية
·
حق جامع : جامع لكل السلطات .
·
حق مانع :مقصورعلى صاحبه فلا يجوز لأي كان
مشاركته فيه .
·
حق دائم :الدوام يتعلق بالشيءفي حد ذاته وليس
بالشخص ويترتب على اعتبار حق الملكية حق دائم ثلاثة عناصر :
-
لا تقبل التأقيت
-
عدم سقوط الملكية بعدم الاستعمال .
-
عدم جواز اقتران الملكية بأجل (التقادم).
·
ذو وظيفة اجتماعية :بمعنى أنها حق نسبي وليس
مطلق فهي ليست نتاج عمل شخصي بل نتيجة تظافر جهود المجتمع .
نطاق حق الملكية
يملك الشيء أصلا وفرعا
·
ملكية العلو والعمق :المادة 675 قانون مدني
وتشمل ملكية الأرض وما فوقها وما تحتها الى الحد المفيد بالتمتع بها علواوعمقا
·
ملكية العناصرالجوهرية وملحقاته: الملكية
تشمل الشيء المملوك وما يتفرع منه من منتجات وملحقات وثمار ،والثمار ثلاثة أنواع :
-
طبيعية :لا يتدخل فيها الإنسان مثل العشب .
-
صناعية :تنتج بتدخل الإنسان مثل الخضر
والفواكه .
-
مدنية : مثل بدل الاجار .
·
المنتجات :ما يخرجه الشيء من ثمارغير متجددة
مثل المحاجر والمقالع.
·
الملحقات :حق الارتفاق والعقارات بالتخصيص.
الحقوق المتفرعة عن حق الملكية :
1- حق الإنتفاع :حق عيني أصلي ويشمل حق الإستعمال والإستغلال معا ويرد على شيء
مملوك للغير .
ويكتسب حق الإنتفاع عن طريق التعاقد ،الشفعة ،الوصية ،التقادم ،
القانون المادة 844 قانون مدني.
ويتنهي حق الإنتفاع إما بـ:
-
انتهاء الأجل (يعتبر حق الإنتفاع قائما مدى
الحياة )
-
موت الشخص المنتفع المادة852 قانون مدني .
-
هلاك الشيء المادة 853 من القانون المدني .
-
عدم الإستعمال لمدة 15 سنة المادة 854 من
القانون المدني .
2-
حق الإستعمال وحق السكنى :حق الإستعمال تكلمت
عليه المواد من 855 الى 857 من القانون المدني ،فحسب المادة 855 يتحدد حق
الإستعمال بمقدار ما يحتاجه الشخص لخاصة نفسه،ويعتبر جزء من حق الانتفاع هذا
الأخير الذي قلنا أنه يشمل حق الإستعمال وحقالإستغلال .
وحق السكنى ما هو الا تخصيصلحق الاستعمال .
3- حق الإرتفاق :تكلمت عنه المادة 867 من القانون المدني ،وهو حق يضع حد
لمنفعة عقار لفائدة عقار آخر لشخص آخر ،ويجوز أن يترتب حقالإرتفاق على مال ان كان
لا يتعارض مع الإستعمال الذي خصص له المال .
شروط حق الإرتفاق :
·
أن تكون العلاقة بين عقارين .
·
أن يكون العقارين لشخصين مختلفين .
·
أن يكون التكليف مفروضا على العقار المرتفق
به بذاته .
·
أن يكون التكليف مفروضا لمصلحة العقار .
انتهاء حق الإرتفاق :ينتهي ب
·
انتهاء الأجل المحدد
·
هلاك العقار المرتفق به هلاكا تاما
·
اجتماع العقارين في يد واحدة المادة 878
قانون مدني .
·
عدم الإستعمال لمدة 10 سنوات .
·
يسقط بالتقادم .
·
عدم الإستعمال ل 33 سنة اذا كان مقرل لمصلحة
مال موروث 879 قانون مدني .
·
تغير وضع الأشياء بحيث تصبح في حالة لا يمكن
فيها استعمال هذا الحق 880 ق.م
·
اذا فقد العقار المرتفق المنفعة منه أو
تضاعفت الأعباء دون فائدة 881 قانون مدني .
قيود حق الملكية : هناك قيود قانونية وقيود ارادية
1-
القيود القانونية :هي تلك القيود التي حددها
القانون ولا دخل لارادة الأطراف فيها
وتنقسم الى نوعين :
·
القيود الواردة على حق الملكية للمصلحة
العامة :ومنها
-
يجب أن ينسجم علو البنايات مع المحيط المادة
06 من القانون 90/29 المتعلق بالتهيئة والتعمير .
-
ارتفاقات الأسلاك الكهربائية والغاز
والمواصلات .
-
لا يتم البناء الى بعد استخراج الرخص رخصة
البناء التسوية ...
-
نزع الملكية للمنفعة العامة.
·
القيود الواردة على حق الملكية للمصلحة
الخاصة : ومنها
-
مضار الجار الغير مألوفة المادة 691من
القانون المدني .
-
حق المجرى وحق المسيل (قيود متعلقة بالمياه)
-
حق المرور في حالة الانحباس.
-
القيود الواردة على التلاصق في الجوار .
2-
القيود الإرادية : وهي التي تتقرر بإرادة
الأشخاص ومشيئتهم كالشرط المانع من التصرف ويكون بمدة معقولة ومحددة وأن يكون سببه مشروعا .
ما هو الحكم التعدى على جزء من قطعة أرض دون سند رسمى
ردحذفهل يخضع العقار لتنظيم محدد
ردحذفليس في مدونة واحدة وانما هو متجوء في قوانين مختلفة
حذفلماذا هو غير مقنن لانه واسع